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부동산 Talk
좀 특이한 미국이웃의 부동산 투자방식
 회원_600498
 2023-11-16 03:34:46  |   조회: 70
첨부파일 : -

동네 알고지내는 미국이웃이 부동산 투자하는 방식인데 좀 특이해서 여기 부동산 투자에 해박하신 미씨님들 의견이 궁금해서 물어봅니다.

 

40대 미국부부이고 남편이 외국으로 발령이 났다길래 회사에서 거기집을 마련해주니까 여기 미국집은 세를 주겠거니 했는데 팔려고 내놨더라구요. 이틀도 안가서 팔렸어요.

동부지역이고 집값은 최소 1밀리언, 6년전에 이사왔고 못해도 40만불 이득 보고 판것 같아요.

 

근데 알고보니 코로나때 이자율 3프로 미만일때 미시시피주에 있는 소도시 여기저기 2십만불 미만의 집을 10채를 사놓았다고 하더라구요. 도시이름은 모르겠고 작은집들을 많은 곳이라고만 알고있어요. 좋은 동네는 아닐것 같다는 느낌은 있어요. 다운페이 조금하고 모게지 얻어서 투자했다네요. 그때는 모게지가 2%대라 그런가보다 했죠. 

 

근데 지금 살고있는 1밀리언 집을 판다길래 왜그럴까 싶어요. 이자율 3% 모게지끼고 산집이라 3년있다가 들어올건데 지금 팔면 그이자율 다시는 못볼건데 지키고 있지 그러냐고 물었더니 작은집 몇채 더 사서 캐쉬 수입을 얻을거라네요. 돌아와서 상황보고 필요하면 투자해놓은 집들 몇채 팔아서 큰집 캐쉬로 사면 된다고. 도대체 그 많은 작은집들 관리는 어떻게 하냐니까 프로퍼티 매니저가 다 알아서 한다고... ㅎㅎ

 

미시시피가 그렇게 투자하기 좋은곳인가요? 작은집보다는 큰집이 투자가치가 더 좋지않나요? 제 남편은 그집남자 걱정된다고 그러네요.

어떻게 생각하세요?

2023-11-16 03:34:46
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회원_172309 2023-11-16 03:34:51
적당한 크기의 집들이 렌트가 잘나가서 공실율이 적어요. 그리고 80만불집은 한달에 $3500, 40만불 집은 한달에 $2300 고로 합은 $4600, 캐쉬 플로가 더좋아요.

부동산은 Leverage를 염두에 두고 해야합니다. 론을해서 Leverage를 많이 쓰는겁니다. 요즘같이 이자율이 높으면 Leverage를 쓰기가 힘듭니다.

회원_486261 2023-11-16 03:34:54
얘를 들면 10만다운해서 $40만 집을 사서 이집이 5만불이 올랐다고 가정합니다. 캐쉬 40만을 주고 사면 5/40=12.5% 벌었습니다. 론으로 10만을 써서 샀다면 5/10=50% 입니다. 차이가 보이시죠. 물론 팔기전까자 론에대한 비용을 내야하기때문에 그 정도의 이익은 나지 않을것입니다. 그냥 컨셉을 이해하기 위한 부정확한 예입니다.

오래해보니 돈은 그냥 돈입니다. 내가 이런 사람이다를 돈으로 측정하기는 부족합니다. 과유불급하지않으면 인생에서 쉬운게 돈버는 거더라구요

회원_425096 2023-11-16 03:35:00
투자 잘하시는분들 걱정안해도 돼요.

회원_847069 2023-11-16 03:35:05
렌트 살아본 입장에서 말씀드리면....
크고 좋은 집은 렌트비가 비싸겠지요.
세입자 입장에서는 어차피 버리는 돈이니까 너무 좋은집은 돈이 아까웠어요
적당한 가격의 집이 오히려 렌트는 잘나가니까
같은돈으로 여러개 하는게 수입적인 면에서는 더 좋은것 같아요
(집 가격이 오르는거랑, 렌트주기 좋은것이랑 구분지어 생각해야 될것 같아요)
이자율부분은 저도 이해가 안가기는 하네요

회원_443610 2023-11-16 03:35:09
공실이 가장 큰 문제이고 손실이 커요. 1밀이언 넘는 집의 공실이 생기는게 싫었을수 있어요.

회원_133597 2023-11-16 03:35:13
캐시플로만 따져보면,
투자금 대비 렌트수익은 관리가 힘들지만 작은집 여러개 쪼개는게 훨씬 좋아요. 집이 아무리 커도 받을수있는 돈의 한계가있고, 작은집은 아무리 작아도 받을수있는 미니멈은 있어요
크고 좋은집은 묵혔다 가격올라가는거 노리는것도 크구요 모델이 좀 다르죠

회원_658231 2023-11-16 03:35:19
특이할건 없구요. 그집 투자는 정형적인 렌탈 프로퍼티 투자인거죠.
렌트비로 몰게지 충당하고 더 나아가 인컴까지.
그렇기에 작은 집이 좋아요.
그리고 렌트집의 이자는 어차피 세금낼때 인컴에서 디덕트 되니까 몰게지가 커버되는 정도라면, 이자가 높아져도 딱히 손해가 더 나진 않아요.
큰집에 투자 하는 경우는 집값의 상승을 더 원하는 경우죠. 큰집이 오름폭이 더 크니까요.

회원_713216 2023-11-16 03:35:24
이미 렌트집 10채 돌리고 있는 사람인데 뭘 그집남자 걱정을 하세요.. 님 남편 좀 웃겨요 어련히 알아서 하겠죠 미시시피까지 가서 집 산거보면 거기에 연고가 있든 공부를 많이했든 한걸텐데
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