새 집, 무엇이 다를까?

보통, 남가주의 경우, 새 집 또는 콘도를 완공하는데까지 걸리는 시간은 6개월에서 1년 정도이다. 대규모의 고층 콘도 같은 경우 물론 시간이 더 걸린다. 주택 매매 과정이 정해져 있는 일반적인 주택 매매와는 달리, 새 집을 분양하는 과정과 방법은 부동산 경기와 개발업체의 방침에 따라 다를 수 있다.

마케팅 방식도 다르다

리스팅 에이전트가 독점 판매 계약을 받아내면 마케팅이 시작되는 일반적인 주택 매매와는 달리, 새 집을 건축하는 개발업체는 보통 시공 전 부터 마케팅을 시작한다. 오프라인 / 온라인 광고를 통하여, 미리 새로 지어질 집에 관심을 가지는 Buyer 들의 리스트, 즉 Interest List 를 만든다.

Interest List 에 들어간 Buyer 들은 그저 말 그대로 "관심이 있는 사람"  그룹에 머무르지 않고, 자신의 재정 상황을 밝혀 Pre-Qualify 를 받은 후, "Priority List" 에 들어가게 된다. Pre-Qualification 은, Buyer 가 자신의 소득, 재산, 크레딧 등 재정 상황을 분양 업체에게 제출하며 하게 된다. 분양 사무실에 직접 찾아가서 설명을 듣거나, 모델 홈을 볼 수 있다. 시공 전후로 본격적인 분양이 이루어지며, Priory List 에 올라가 있는 Buyer 들에게 우선권이 주어진다. 

단, 부동산 경기가 굉장히 좋고 활발한 경우, 시공을 하기 전에 분양이 끝나버리는 경우도 있다. Interest / Prioriry List 에 있는 Buyer 들 만으로 모두 팔려버린 케이스다.

부동산 경기가 안 좋은 경우, 위의 List 절차들은 무의미해진다. 업체가 한 명의 Buyer 도 필사적으로 잡아야하기 때문이다.

Phase? Release?

분양이 단계적으로 이루어질 수 있다. 예를 들어, 50 채의 집을 지었는데, 10 채 씩 집을 분양할 수 있다. 10 채 씩 나누어, 1 차 부터 5 차 분양 까지 하는 것이다. 3 번째 Phase 에 10 채가 Release 되었다는 표현을 사용한다.

경매

부동산 경기가 나빠서 분양이 지극히 힘든 경우, 경매를 통해서 집을 팔기도 한다. 경매 날짜는 주로 2~3 개월 전에 발표가 되며, 그 전 까지 Open House 를 통해서 잠재 Buyer 들을 모은다. 최종 경매가는 주로 일반적인 분양가보다 낮지만, 경매 업체가 설정해놓은 "Reserve Price" 와 Buyer 들 간의 치열한 경쟁 떄문에, 많이 싸게 사는 경우는 많지 않다.

계약 성사 후 과정

1. 계약 파기 기간: 3 일~2 주 정도의, Buyer 가 무슨 이유에건 계약금을 돌려받으면서 계약을 파기할 수 있는 기간이다. 개발업체 또한 Buyer 의 재정 서류들을 검토하며 계약을 존중할지 파기할지 결정하는 시기다. 계약금은 주로 분양가의 2~3 % 다.
2. 마감재 선택: 일반적으로, Buyer 는 주택의 바닥과 부엌의 마감재를 선택할 수 있다. Standard or Upgrade 라는 표현을 사용한다. 마감재를 전혀 선택할 수 없는 경우도 있다. 
3. 완공까지 기다리는 시간: Buyer 가 특별히 하는 일 없이, 주택이 완공되기 까지 기다리는 시간이다. 시공 업체에서 Buyer 들을 위하여 이벤트를 열기도 하는 기간이다.
4. 에스크로 기간: 새 집 분양의 에스크로는 완공되기 1 ~ 2 달 전 부터 시작된다. 집을 구매하기 위한 융자 신청도 이 때 한다. 개발업체가 융자 업체를 추천하기도 한다. 이를 "Preferred Lender" 라고 하는데, Buyer 는 지정 은행을 사용할 수도 있고, 자신이 원하는 다른 은행에서 융자를 받을 수 있다. 개발업체가 자신이 지정한 은행을 Buyer 들이 사용하게 하기위해서, Incentive 를 제공하기도 하지만, 이자율 등의 부분에서 오히려 손해를 볼 수 있으니 조심해야 한다.
5. Final Walk Through: 완공 후, 에스크로 끝나기 직전, 개발업체의 담당자와 집을 둘러보는 시간이다. 문제를 발견하면, 수리 요청을 할 수 있는 기간이다. 새 집이라고 문제가 없을것이라고 생각하면 안된다. 에스크로가 끝나면, 개발업체에게서 열쇠를 받는다. 에스크로 과정은 일반 주택 매매와 크게 다르지 않다.

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