올해 모기지 이자율이 2배나 올랐다. 연초3%대였던 30년 고정 이자율이 한때 7%를 넘었고 최근 6.6%대를 기록 중이다. 이자율 급등으로 월 모기지 페이먼트가 연초 대비 2배나 치솟은 것이다. 사상 최악의 인플레이션까지 감안하면 내 집 장만은 물 건너간 것처럼 여겨진다.

그러나 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 모기지 이자율은 정해진 것이 아니기 때문에 낮출 수 있는 전략도 다양하다. 재정 전문 머니 매거진이 고금리 시대에 모기지 이자율 인하 전략을 소개했다.

◇ 셀러에게 이자율 ‘바이다운’(Buydown) 요청

모기지 이자율 급등이 바이어만의 문제는 아니다. 이자율 급등에 집이 안 팔리자 셀러도 발등에 불이 떨어졌다. 과거 주택 시장 침체기에 그랬던 것처럼 여러 방법으로 바이어를 도와 집을 팔기 위해 안간힘을 쓰는 셀러가 다시 늘고 있다. 그중 하나가 바로 바이어 모기지 이자율을 낮추기 위한 목적으로 ‘바이다운’ 비용을 부담해주는 것이다.

새로 건축된 신규 주택 분양 시장에서는 건설 업체가 마케팅 전략으로 이미 바이다운 옵션을 많이 제공하고 있다. 기존 주택을 내놓은 개인 셀러가 먼저 바이다운 옵션을 제시하는 경우는 드물기 때문에 오퍼 조건에 포함에 셀러 측에 요청해야 한다. 셀러가 오퍼 조건 중 이른바 ‘할인 조항’(Concession)에 동의하면 주택 판매 대금 중 일부가 바이다운 비용으로 대출 은행 측에 지급된다.

바이다운에 의한 이자율 인하 기간은 만기까지 적용되는 옵션과 일시적으로 적용되는 옵션이 있다. 2/1 바이다운의 경우 실제 이자율보다 2%포인트 낮은 이자율이 첫 번째 해에 적용되고 두 번째 해에는 1%포인트 낮은 이자율이 적용되는 방식이다. 세 번째 해부터는 실제 이자율이 적용되기 시작한다.

◇ 포인트 구매

이자율을 낮추기 위한 비용을 바이어가 직접 부담하는 옵션이다. 이른바 포인트로 불리는 수수료를 대출 은행에 지급하면 일정 폭의 이자율을 낮출 수 있다. 은행별로 차이는 있지만 대개 이자율을 0.125%포인트~0.5%포인트 낮추기 위한 포인트 수수료는 대출 금액의 1%로 모기지 대출을 승인 과정에서 현금으로 지급해야 한다.

45만 4,900달러짜리 주택을 6% 다운페이먼트(첫주택 구입자 평균 다운페이먼트 금액)로 구입할 때 이자율 7%를 적용 받는다면 월 모기지 페이먼트는 약 2,844달러다. 포인트 구매 방식으로 이자율을 6%로 낮춘다면 매달 약 300달러가 넘는 모기지 페이먼트가 절약되는 효과가 기대된다.

포인트 구매 옵션을 통해 이자율을 낮추려면 주택 구입 후 거주 기간을 잘 고려해야 한다. 포인트 구매 비용이 선불로 지급되는 방식으로 선 지급된 비용이 다 회수되는 ‘손익분기점’을 먼저 계산해서 거주 기간을 적용해야 한다. 예를 들어 포인트 구매 수수료가 9,000달러고 포인트 구매로 매달 300달러가 절약된다면 손익분기점은 30번째 달이다. 주택 구입 후 30개월 이전에 처분한다면 포인트 구매로 오히려 손실이 발생한 셈이다.

◇ 여러 대출 기관 비교

대출 은행 한 곳에서만 모기지 대출을 받고 후회하는 바이어가 많다. 더 낮은 이자율과 수수료를 제시하는 은행을 발견한 뒤에는 후회해도 아무 소용이 없다. 모기지 대출과 관련된 견적을 받을 때 여러 대출 은행에 문의하는 것은 필수다. 은행마다 발생하는 비용이 다르기 때문에 바이어에게 제시하는 이자율과 수수료도 천차만별이다.

모기지 견적을 문의할 때 일반 은행 외에도 온라인 대출 기관, 크레딧 유니온, 융자 중개 업체 등 다양한 형태의 기관에 문의해 비교하면 좋다. 비영리 단체인 크레딧 유니온은 자체 발급한 모기지 대출을 투자자에게 매각하지 않기 때문에 유리한 대출 조건으로 제시할 때가 많다.

거액의 자금을 신규 계좌로 이체하는 고객에게 유리한 이자율을 제시하는 은행도 있다. 머니 매거진에 따르면 체이스 은행의 경우 계좌 잔고가 50만 달러~99만 9,999달러인 고객이 모기지 대출은 신청할 때 이자율은 0.125%포인트 낮춰주고 잔고가 100만 달러가 넘는 고객에게는 0.25%포인트 낮은 이자율을 제공한다.

◇ 셀러 모기지 인수

불과 몇 달 전만 해도 사상 최저 수준의 이자율을 적용 받아 내 집 마련에 나선 경우가 흔했다. 부동산 업체 레드핀의 조사에 따르면 현재 85% 이상의 주택 소유주가 5% 미만의 모기지 이자율을 적용 받고 있다. 7%대에 육박한 모기지 이자율이 부담스럽다면 낮은 이자율이 적용된 셀러의 기존 모기지를 그대로 인수하는 방법도 있다. 셀러의 모기지를 떠안으려면 목돈 마련이 필요하다. 30만 달러에 나온 집을 구입하는 경우 셀러의 모기지 잔금이 23만 달러라면 차액에 해당하는 7만 달러를 셀러 측에 지불해야 거래가 성사된다.

기존 모기지 인수 옵션은 VA, USDA, FHA 등 정부 보증 융자일 경우에만 가능하고 일반 대출 은행이 발급하는 컨벤셔널 융자에는 해당되지 않는다. 셀러 측 모기지가 정부 보증 융자로 인수 가능하다면 모기지 서비스 업체를 통해 조건 심사 등 인수 절차를 거쳐야 하는데 승인 절차가 90일까지 오래 걸리기도 한다.

◇ LTV 최대한 낮추기

‘주택담보대출비율’(LTV)은 가장 중요한 모기지 대출 승인 조건이다. LTV는 주택 시세 중 대출 금액이 차지하는 비율로 모기지 대출에 따른 위험도를 의미한다. 따라서 이 비율이 높을수록 위험 대비 목적으로 높은 이자율이 적용되고 반대로 비율이 낮으면 낮은 이자율이 제시된다. 100만 달러짜리 주택을 구입할 때 대출 금액이 80만 달러라면 LTV는 80%다.

주택 구입 시 LTV를 낮추려면 다운페이먼트 비율을 높이는 방법밖에 없다. 고물가 시대에서 다운페이먼트를 모으는 일이 쉽지 않지만 여러 방법을 최대한 동원해야 한다. 다운페이먼트 마련을 위해 주식을 처분하거나 비트코인과 같은 가상화폐를 매각하는 경우도 흔하다.

최근 중고차 가격이 크게 오른 틈을 타 타지 않는 차를 팔아서 다운페이먼트 마련에 활용하는 바이어도 많다. 지자체별로 시행하는 다운페이먼트 지원 프로그램을 알아보는 것도 좋은 방법이다. 이들 프로그램은 대체로 저리이거나 상환할 필요가 없어 내 집 마련에 큰 도움이 된다.

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